成交量低位徘徊 高價(jià)樓盤連續(xù)“零成交” 商品住宅庫存量持續(xù)積壓

    在限購、房產(chǎn)稅和一房一價(jià)等一系列的“緊箍咒”下，上海樓市傳統(tǒng)的五月“小陽春”并未出現(xiàn)，來自中介方面的信息也表明，端午假期期間客戶帶客看樓量基本和平時(shí)持平，并沒有出現(xiàn)小高峰。

    種種跡象表明，目前的上海樓市雖然在價(jià)格上比較膠著，但成交量不振，市場(chǎng)缺乏大量需求的有力支撐，同時(shí)，上海商品住宅的庫存量在持續(xù)積壓中。

    一手:2至5月成交量創(chuàng)過去6年中最低

    來自中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)、佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海商品住宅成交面積約為83萬平方米，雖然環(huán)比4月增長(zhǎng)約29.8%，同比去年新政后的5月也有約166%的大幅上漲，但與過去5年以來的126.5萬平方米的月均成交水平相比，卻仍有較大差距。

    今年1月，上海商品住宅成交面積為105.1萬平方米，為今年至今為止的最大量，成交均價(jià)為22992元，也為年內(nèi)的最高值。隨后的2月，量?jī)r(jià)均大幅下跌，商品住宅成交面積迅速萎縮至17.8萬平方米，成交均價(jià)也下跌10%左右，跌至20625元。

    不過這一跌勢(shì)在接下來的幾個(gè)月沒有延續(xù)，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，隨著市場(chǎng)對(duì)政策影響的慢慢消化，上海市商品住宅市場(chǎng)自2月份開始供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月的持續(xù)增長(zhǎng)，5月份成交價(jià)維持在22500元/平方米左右。

    不過，與往年的成交數(shù)據(jù)相比，今年的樓市不可不謂是在低位徘徊。佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評(píng)網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)表示，今年2月1日以來4個(gè)月的成交數(shù)據(jù)屬于過去6年同期的最低水平，且只有平均水平的46%左右，可見短期、中期的成交量不容樂觀。他認(rèn)為，雖然商品住宅環(huán)比上漲，但仍只是季節(jié)性反彈，說小陽春已經(jīng)來臨，為時(shí)過早。

    二手:成交量逐步回升 漲勢(shì)持續(xù)減弱

    上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，上海二手房指數(shù)5月為2594點(diǎn)，環(huán)比上漲0.15%，漲幅相比4月縮小0.02個(gè)百分點(diǎn)，這表明，經(jīng)過三個(gè)月的政策適應(yīng)期，二手房成交量逐步回升，但價(jià)格漲勢(shì)持續(xù)減弱，呈現(xiàn)臨界點(diǎn)上博弈態(tài)勢(shì)，受一手高端房銷售回暖影響，實(shí)力改善客5月分流轉(zhuǎn)入市中心高端二手房，但之前入市積極的普通剛需客卻熱情消退，導(dǎo)致二手房板塊冷暖不均。

    據(jù)上海中原旗下280余家分行統(tǒng)計(jì)顯示，端午假期期間客戶帶看量基本和平時(shí)持平，同比帶看量下降約三成，而與今年“五一”小長(zhǎng)假相比，帶看量下滑約一成半，為數(shù)不多的出來看房的客戶主要是首次置業(yè)的剛需客。

    上海中原梅隴板塊區(qū)域經(jīng)理張宏則表示，今年端午的帶客看樓量和成交量與往年相比至少少了40%，限貸限購仍然是制約他們購房的主因。

    上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，盡管二手房?jī)r(jià)格漲幅逐月縮小，成交量卻逐月放大，可視為市場(chǎng)從底部回升的一種征兆。于是，部分業(yè)主擬提高掛牌價(jià)、預(yù)留砍價(jià)空間來試探行情，但以剛需客為主導(dǎo)的市場(chǎng)對(duì)價(jià)格漲跌依然敏感，隨著本輪調(diào)控過去三個(gè)月，價(jià)格博弈進(jìn)入僵持階段。

    37盤兩個(gè)月零成交

    根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年4月以來，上海已有37個(gè)樓盤連續(xù)兩個(gè)月“零成交”。其中單價(jià)4萬元以上的樓盤近半，達(dá)到14個(gè)。網(wǎng)上公開數(shù)據(jù)顯示，這37個(gè)樓盤中的部分樓盤已連續(xù)半年顆粒未收。

    據(jù)新浪樂居對(duì)上海515個(gè)在售樓盤統(tǒng)計(jì)，5月份共有80個(gè)樓盤漲價(jià)，環(huán)比4月減三成，383個(gè)樓盤價(jià)格無變動(dòng)，156個(gè)樓盤打折，比5月增45%。優(yōu)惠樓盤主要在寶山、嘉定、奉賢和浦東等郊區(qū)，以9.5折為主流。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，面向剛需的普通房促銷面在擴(kuò)大，而高檔盤仍按兵不動(dòng)，成交均價(jià)在下滑中。

    觀望濃厚 開發(fā)商“庫存”越來越大

    在成交量不振的同時(shí)，上海樓市的庫存量在持續(xù)增長(zhǎng)。截至5月29日，上海全市商品住宅的可售面積達(dá)到836萬平方米，比今年1月31日的667萬平方米的可售面積多出25%，比2010年元旦時(shí)的539萬平方米多出55%。而在去年，存量在500萬平方米左右。

    黃志堅(jiān)表示，多輪調(diào)控疊加，已經(jīng)顯示出較好的“退燒”功能，如果以5月商品住宅約83萬平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超過10個(gè)月，如果限購令不解除，由于成交有限，可售量水平還會(huì)繼續(xù)上漲，去化可售量的時(shí)間會(huì)繼續(xù)拉長(zhǎng)，開發(fā)商“庫存”將越來越大，資金會(huì)越來越緊張。

    薛建雄認(rèn)為，自年初新一輪調(diào)控以來，上海商品住宅市場(chǎng)一直供過于求。中房信數(shù)據(jù)顯示，自2月份以來累計(jì)有180萬平方米新增房源的積壓。限購令繼續(xù)壓抑市場(chǎng)一部分需求，價(jià)格未見松動(dòng)又使有購買資格的購房者繼續(xù)觀望，膠著狀態(tài)還在持續(xù)。