編者按：樓市以慘淡的成交量和相對堅挺的房價告別2011年上半年。在調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的這半年中，市場中積蓄的價格下行壓力也越來越大。沒有人懷疑，房價將會在嚴(yán)厲的調(diào)控下出現(xiàn)下跌，不同的意見只集中于，房價到底會下降多少？市場中多數(shù)分析人士給出的判斷是10%~15%，但老百姓顯然有更多的期待。

    一二手房價倒掛市場出現(xiàn)拐點？

    新房價格半年跌6%

    部分開發(fā)商的降價促銷舉措帶動深圳樓市在2011年上半年提前進(jìn)入價跌量升的格局。而在去年上半年，深圳新建商品房的銷售面積下降幅度還超過六成，今年的樓市成交甚至好于去年。

    世聯(lián)地產(chǎn)根據(jù)官方成交數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至6月29日，2011年上半年深圳新建商品房成交面積約為152萬平方米，其中新建商品住房成交面積約為140萬平方米。去年上半年，深圳全市新建商品房銷售面積為153萬平方米，同比下降了62.4%，其中商品住宅銷售面積為135萬平方米，同比下降64%。

    對比可以發(fā)現(xiàn)，2011年上半年深圳新建商品房成交面積與去年同期基本持平，但新建商品住房成交面積則同比略升4%。

    受限價政策影響，近期深圳樓市熱銷盤幾乎無一例外是限價項目。據(jù)統(tǒng)計，深圳幾大熱銷限價項目，價格分別下調(diào)10%~15%不等，開盤當(dāng)天均取得不錯銷售業(yè)績，甚至個別項目開盤即售罄。以招商地產(chǎn)[18.30 3.68% 股吧]旗下深圳項目為例，6月份開盤的深圳招商觀園項目，開盤均價為12000元/平方米，低于周邊項目均價約2000元/平方米；蛇口雍景灣定價35000元/平方米，遠(yuǎn)低于原先擬定的均價40000元/平方米。這種低價銷售策略獲得了市場的肯定，6月份招商地產(chǎn)的認(rèn)購金額爆發(fā)式增長，達(dá)到40多億元。

    早在5月初，中海地產(chǎn)就曾以“新房八折”為促銷噱頭，1000多套房源迎來數(shù)千人排隊搶購的熱鬧場面。

    多家開發(fā)商的低價促銷策略在拉動深圳上半年樓市成交量的同時，也使房價出現(xiàn)下跌。世聯(lián)地產(chǎn)官方成交數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，2011年上半年深圳新建商品房成交均價約為20088元/平方米，其中新建商品成交均價約為18500元/平方米。而去年同期深圳的新建商品住宅平均價格為19962元/平方米。這意味著今年深圳房價較去年同期約下降6%。

    從房價總體走勢而言，2011年1~6月，深圳新建商品住房平均價格出現(xiàn)過不小的波動趨勢。1至2月房價處于徘徊狀態(tài)，均價分別為每平方米20152元和20588元。3月份，深圳新建商品住房平均價格開始下跌至每平方米19424元，但4月份反彈至每平方米20295元，5月份再次急劇下跌至每平方米15262元。
需要關(guān)注的是，在嚴(yán)厲的限價政策下，深圳市一手樓的價格大幅下降，市場出現(xiàn)一二手房價格倒掛現(xiàn)象，新房價格比二手房低20%甚至更多。

    位于深圳市南山區(qū)的招商雍景灣在6月18日開盤，這是深圳限價令出臺后入市新盤中價格調(diào)整幅度最大的一個，當(dāng)天，該項目以3.5萬元/平方米的均價開盤，單價低于該片區(qū)同等二手豪宅近萬元。

    深圳中原的內(nèi)部成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年5月，深圳二手住宅市場成交均價為24783元/平方米，但因低價或促銷的項目成交多，5月深圳全市新房成交均價只有15262元/平方米，環(huán)比大跌近25%。

    一手新房售價低于周邊二手樓價近萬元，2008年全國范圍內(nèi)出現(xiàn)的一、二手房價倒掛現(xiàn)象再次降臨深圳，有分析認(rèn)為，這是市場出現(xiàn)拐點的前兆。

    但也有分析認(rèn)為，深圳一、二手房價倒掛現(xiàn)象很大程度上是因為政府限價政策所致，并不是市場供求關(guān)系的真實表現(xiàn)，深圳樓市的下一步走向還要看政策能否繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。