一塊土地，通過行政劃撥的方式得到，然后引進(jìn)投資方共同開發(fā)，這樣的方式幾乎堪稱完美，如果還能變更為商品用房出售的話，簡直就是最劃算的一筆生意經(jīng)。
 

    這是紅十字會曜陽老年公寓的完美運(yùn)作演繹，無論是在首都北京，還是在江蘇揚(yáng)州、浙江富陽等全國其他地方。
 

    據(jù)記者對紅十字會老年公寓項目調(diào)查，對于這些以行政劃撥方式而取得的土地，紅十字會一般會先尋找合作伙伴。
 

    順利拿地

    浙江富春江曜陽國際老年公寓這塊地拿得非常順利，2005年申請，當(dāng)年就得到了批復(fù)。
 

    這是曜陽老年公寓在浙江的一個項目，叫富春江曜陽老年公寓，以該項目為例，項目需經(jīng)浙江省國土部門、省發(fā)改委、富陽市民政局、省市環(huán)保局等多個部門審批。
 

    它也是中國紅十字基金會在老年公寓領(lǐng)域的第三個項目，之前已在揚(yáng)州、北京建成兩所曜陽國際老年公寓，并于2009年和2010年先后投入運(yùn)營。
 

    如何拿地并沒有太大的懸念，之前揚(yáng)州、北京的兩個項目也都是政府無償撥地的形式，富陽市國土資源局土地利用科李志杰對本報記者表示，富春江曜陽國際老年公寓的申請用地單位是“中國紅十字基金會富春江長青國際老年公寓籌委會”，用地方式是無償劃撥，土地性質(zhì)是國有，當(dāng)時申請用地總面積是7.4347公頃。
 

    所謂的“長青國際老年公寓”，就是“曜陽國際老年公寓的前身”，在富陽市民政局的官網(wǎng)上，記者發(fā)現(xiàn)，“中國紅十字基金會和富春江集團(tuán)聯(lián)合投資1億元設(shè)計床位600張的長青老年公寓工程進(jìn)展順利。”
 

    2009年，“中國紅十字基金會富春江曜陽國際老年公寓相關(guān)證件、印章保管說明”的一份文件中，這個項目，已經(jīng)從“長青”變身成“曜陽”。
 

    在后來對這一項目的介紹中，基本為，“富春江曜陽國際老年公寓地處杭州富陽市東洲街道黃公望村，占地101畝，公寓總建筑面積57000平方米。其一期公寓及配套建筑面積15395平方米，目前已完成公寓房3棟，以及配套的康復(fù)醫(yī)療中心1棟和多功能會所1棟。”
 

    這正是紅十字基金會在全國轟轟烈烈開展老年公寓建設(shè)的一個開端，事實(shí)上，“曜陽老年公寓”項目從2004年正式開始啟動，理念是“探索和創(chuàng)造出具有中國特色的社會化養(yǎng)老新模式而實(shí)施的一個公益項目”。
 

    富陽曜陽老年公寓是計劃中的一部分，按照紅十字基金會此前公開的計劃，準(zhǔn)備到2015年將在全國建成10所曜陽老年公寓。
 

    據(jù)《人民日報》報道，從2004年開始，紅基會啟動曜陽老年公寓建設(shè)項目，2006年設(shè)立專門機(jī)構(gòu)和人員，制定《曜陽養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展綱要》，探索符合中國國情的公益性和產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合的新型養(yǎng)老模式。
 

    在2006年杭州的發(fā)布會上，紅十字基金會第一次介紹了曜陽老年公寓的合作模式，“這一老年公寓由公益機(jī)構(gòu)和愛心企業(yè)合作興辦，是探索公益性服務(wù)和市場化運(yùn)作相結(jié)合的新型社會養(yǎng)老模式。”
 

    合作方變更疑云

    和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，這個在浙江的項目也不能免俗，同樣采用了這個套路。
 

    在“浙江富春江通信集團(tuán)有限公司”的公司網(wǎng)頁介紹中，記者發(fā)現(xiàn)，“杭州永通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”開發(fā)了這個項目，在其“代售樓盤”一欄中，確實(shí)有“老年公寓”這一項目。
 

    而在《第一財經(jīng)日報》6月30日刊出對老年公寓項目質(zhì)疑的報道(《紅十字基金會老年公寓項目疑云》)之后，本報記者發(fā)現(xiàn)，在浙江富春江集團(tuán)有限公司的公司網(wǎng)頁中，已經(jīng)找不到這一項目的介紹了。
 

    這個項目在富陽市東洲街道的黃公望村，正是當(dāng)年《富春山居圖》畫面中出現(xiàn)的地方，和當(dāng)年相似的是，山和水并沒有隨著歷史的變遷而消逝。
 

    正是一年中最炎熱的季節(jié)，記者來到這個項目的所在地，在前期介紹中，該項目的一期工程已經(jīng)建好，“曜陽老年公寓一期公寓及配套建筑面積15395平方米，目前已完成公寓房3棟，以及配套的康復(fù)醫(yī)療中心1棟和多功能會所1棟。”
 

    記者看到已經(jīng)造好的零星幾套房子，門口停放著幾輛江蘇牌照的小車，一位陸姓負(fù)責(zé)人對記者表示，這里只出租不出售，大概在9月份左右會推出一些房型，有兩房的，也有三房的。
 

    至于和富春江集團(tuán)的合作模式，對方表示，現(xiàn)在富春江集團(tuán)已經(jīng)退出了，目前是和江蘇的一家企業(yè)在合作。
 

    在2010年的一份“中國紅基會富春江曜陽國際老年公寓一期工程月報”中，“本工程一期現(xiàn)投資主體已經(jīng)發(fā)生變更，原投資主體為富春江通信集團(tuán)股份有限公司(實(shí)際為本工程一期代建單位)，現(xiàn)投資主體變更為中國紅十字基金會。”
 

    這也相當(dāng)于變相承認(rèn)，在原來的富春江集團(tuán)和紅十字基金會的合作模式中，富春江集團(tuán)所扮演的，就是投資方的角色。
 

    杭州永通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室周主任對本報記者表示：“前幾年一直在合作，到去年10月份開始就退出了，就轉(zhuǎn)給紅十字基金會自己在做。”
 

    這份文件和杭州永通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室周主任的說法一致，退出的原因是，“退出的很大原因是雙方對合作的看法不一樣。”
 

    找當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)合作，成了紅十字基金會投資老年公寓的一種固定模式，比如北京曜陽國際老年公寓是由紅基會和北京城建集團(tuán)聯(lián)合興建，總投資約3.8億，兩者為此成立了北京長青國際老年公寓有限公司作為運(yùn)營機(jī)構(gòu)。
 

    從和富陽當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)牽手到變更合作伙伴，雙方之間在“合作看法”上存在怎樣的分歧，也都是疑云重重。
 

    本報記者找到富春江曜陽老年公寓的一位李姓負(fù)責(zé)人，對方表示自己是江蘇曜陽老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司過來的代表，這位負(fù)責(zé)人表示：“我也是剛剛過來沒多久，我們江蘇公司只負(fù)責(zé)基建部分，并不負(fù)責(zé)參與投資。”
 

    這或許是富春江曜陽老年公寓新的合作伙伴。今年5月，富春江曜陽國際老年公寓首期工程落成后，紅十字基金會曾公開對媒體表示，這所老年公寓是由中國紅基會和民營投資企業(yè)江蘇曜陽老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司合作建設(shè)的。
 

    模式再遭質(zhì)疑

    本報記者獲得的一份材料顯示，北京項目建成的養(yǎng)老公寓，80%歸企業(yè)，20%歸基金會。不過，這里所謂的企業(yè)是北京項目的運(yùn)營公司，而非北京城建集團(tuán)。
 

    而在浙江富春江曜陽國際老年公寓，其工程概況的介紹中，“建設(shè)單位”一欄里寫的是“紅十字基金會”，那么最先合作的“富春江集團(tuán)”或“江蘇曜陽老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司”之間到底是如何合作的，還是一個未知的領(lǐng)域。
 

    更為費(fèi)解的是，“曜陽國際”經(jīng)營性合法收入將提取一定比例納入“曜陽養(yǎng)老基金”，用于幫扶特殊困難家庭老人養(yǎng)老和開展社會公益性養(yǎng)老服務(wù)活動，其余經(jīng)營性收入，則歸愛心企業(yè)，讓企業(yè)有所盈利，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
 

    另外，老年公寓經(jīng)營性合法收入將提取一定比例納入曜陽養(yǎng)老基金，用于幫扶特殊困難家庭老人養(yǎng)老和開展社會公益性養(yǎng)老服務(wù)活動。
 

    愛心企業(yè)，應(yīng)該就是參與建設(shè)的單位。這也就不難理解富春江集團(tuán)和紅十字基金會之間對“合作的看法有些不一樣了”。
 

    整個項目就是一個比較典型的將公益與商業(yè)相捆綁的模式，在利益和公益之間如何取得平衡，正是“合作模式”的問題。
 

    比較明顯的是北京曜陽老年公寓的例子，已經(jīng)從一個養(yǎng)老項目異化為商業(yè)地產(chǎn)，不僅有70年產(chǎn)權(quán)，同時還可以出售，這幾乎就是一個從公益到商業(yè)“完美”轉(zhuǎn)身的過程。
 

    盡管富春江曜陽老年公寓聲稱只出租并不出售，誰都不知道這是不是現(xiàn)有壓力下一個謹(jǐn)慎的說法。
 

    不管如何，行政劃撥的土地能否引進(jìn)投資方，這是一個很明確的問題。
 

    根據(jù)我國《土地管理法》第五十四條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的有關(guān)規(guī)定，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形有：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
 

    上海匯業(yè)律師事務(wù)所合伙人吳冬告訴本報記者，按照《土地管理法》第十二條依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)，這塊土地要是引進(jìn)合資方的話，理應(yīng)去辦理土地變更手續(xù)。