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房企混戰(zhàn)積聚風(fēng)險 商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)惡性競爭

來源:中國證券報 瀏覽數(shù):
責任編輯:王梓
時間:2011-07-30 10:48

[導(dǎo)讀]去年以來,許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進入商業(yè)地產(chǎn),紛紛加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”。 業(yè)內(nèi)認為,商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的開發(fā)熱潮,可能意味著未來的供給過剩和競爭加劇,商業(yè)地產(chǎn)市場也可能面臨新老混戰(zhàn)和風(fēng)險積聚的局面。

        去年以來,許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進入商業(yè)地產(chǎn),紛紛加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”。保利、金地、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標。崇文門成就北京新地王、CBD逾200億元的土地出讓金,都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)投資已明顯升溫。 

        業(yè)內(nèi)認為,商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的開發(fā)熱潮,可能意味著未來的供給過剩和競爭加劇,商業(yè)地產(chǎn)市場也可能面臨新老混戰(zhàn)和風(fēng)險積聚的局面。 

        商業(yè)項目集中亮相 

        近期,萬達集團、陽光新業(yè)等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商持續(xù)擴張項目布局。繼年初青島南京路商業(yè)項目亮相后,陽光新業(yè)旗下的北京分鐘寺項目日前也正式開業(yè)。該公司位于天津的友誼路新業(yè)廣場、東麗新業(yè)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目也將陸續(xù)登場。 

        據(jù)中國證券報筆者的不完全統(tǒng)計,去年以來,宣布進入商業(yè)地產(chǎn)市場的住宅開發(fā)商已有近20家,另外,娃哈哈、雅戈爾等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。那么多企業(yè)進入,未來的商業(yè)項目供應(yīng)量肯定會大幅增加,供應(yīng)增加意味著競爭加大。在陽光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理公司總經(jīng)理李??磥恚壳吧虡I(yè)地產(chǎn)貌似火暴的現(xiàn)狀,對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。
 
        相對于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展水平、區(qū)域人流量等因素,短期內(nèi)激增大量的商業(yè)地產(chǎn)項目很可能得不到相應(yīng)匹配。首先,大量企業(yè)的進入,土地的需求量必然會增加,地價也必然會上漲,進而將推高各項開發(fā)成本,在融資渠道收窄的背景下,企業(yè)將承受巨大的資金壓力。其次,人才儲備的不足,將會直接影響項目的服務(wù)品質(zhì)。第三,與有限的零售品牌資源形成反差,眾多商業(yè)項目的集中推出很可能面臨嚴重的同質(zhì)化傾向。彼此間的惡性競爭不僅會增加招商難度,而且將使項目的收益率缺乏保障。
 
        開發(fā)商亟待補課 

        商業(yè)地產(chǎn)整體的經(jīng)營理念和具體操作環(huán)節(jié),都與住宅開發(fā)存在著巨大區(qū)別。 在經(jīng)營理念方面,商業(yè)地產(chǎn)需要通過長期經(jīng)營收益和物業(yè)增值來實現(xiàn)投資收益,其中涉及投資人、運營方、經(jīng)營者和消費者等多方關(guān)系的協(xié)調(diào)和平衡;在具體操作方面,調(diào)研選址、定位策劃、設(shè)計建造、招商實施、規(guī)范運營、持續(xù)調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和規(guī)程,都需要專業(yè)團隊來實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要具備許多與住宅開發(fā)完全不同的能力。 

        然而,目前許多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè),可能并沒有完全具備上述的條件,就貿(mào)然挺進商業(yè)地產(chǎn),風(fēng)險無疑較大。據(jù)業(yè)內(nèi)一位權(quán)威人士預(yù)計,未來2年內(nèi),很多商業(yè)地產(chǎn)項目會陸續(xù)出現(xiàn)問題,3年后,必然會出現(xiàn)一批需要重組的項目。在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中,部分開發(fā)商已開始采取差異化策略。萬達等大型商業(yè)地產(chǎn)商走的是“快周轉(zhuǎn)、模塊化”路線,首創(chuàng)奧特萊斯、寶龍地產(chǎn)等新秀則加速整合資源,打造區(qū)域市場優(yōu)勢,而陽光新業(yè)等中型開發(fā)商則穩(wěn)健布局城市零售商業(yè),謹慎應(yīng)對市場競爭。 

        顯然,在開發(fā)和運營上保持謹慎,已成為眾多商業(yè)地產(chǎn)商以退為進的策略。

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