“看一個城市，要看它最小的細胞——物業(yè)。”這是房地產(chǎn)業(yè)人士經(jīng)常說的一句話。

        如今，上海的“城市細胞”正在發(fā)生一些微妙的變化。據(jù)有關(guān)媒體報道，與以往物業(yè)公司積極承攬社區(qū)服務、拓展經(jīng)營面積形成反差的是，由于不堪成本上漲的壓力，上海許多中低端物業(yè)公司都在收縮戰(zhàn)線。

        事實上，整個物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展數(shù)年后似乎走到了一個尷尬的“十字路口”。昨日，國際五大代理機構(gòu)之一的旗下物業(yè)管理公司亦向本報透露，有意收縮住宅物業(yè)管理業(yè)務，調(diào)整戰(zhàn)線。

        轉(zhuǎn)型應戰(zhàn)成本上漲

        “住宅項目在我們整個物業(yè)管理中從來不可能超過50%，這也是五大行的共識。”戴德梁行華東區(qū)物業(yè)及設施管理主管張啟威在接受記者專訪時表示，如今戴德梁行管理的非住宅項目越來越多，“我們的目標是未來住宅與非住宅的比例盡量做到四比六，當住宅的比例超過50%，等于我們用同樣的時間去賺更少的錢。”

        “相比住宅，寫字樓物業(yè)管理的利潤要高得多，”張啟威給記者算了一筆賬，“政府往往會規(guī)定一個物業(yè)管理費的比例上限，同樣面積的項目，甲級寫字樓的物業(yè)管理費差不多是30~40元/平方米/月，住宅項目最貴也不過15元/平方米/月，同樣比例的酬金，肯定是辦公樓的利潤率高。”

        張啟威向記者坦言，國際物業(yè)管理公司的成本構(gòu)成和中低端相差無幾。物業(yè)管理成本主要是人力成本、設施運行維護(包括水電費)以及企業(yè)運行開支等。“其中前兩項是大頭，人力成本可以占到50%到60%。”

        因此，國際物業(yè)管理公司和諸多本土物業(yè)公司一樣，也有成本逐年上升的困擾。高力國際物業(yè)及資產(chǎn)管理華東區(qū)執(zhí)行董事蔡志聰在接受記者采訪時坦言：“我們確實也碰到了中小物業(yè)管理公司現(xiàn)在面臨的問題。最近國內(nèi)勞動力成本每年都有較大幅度遞增，且各類日常費用支出均有不同幅度增加，而物業(yè)服務費收入又相對在一定周期內(nèi)維持不變，姑且不談利潤(盈余)逐年遞減，如何為全體業(yè)主當好管家，實現(xiàn)收支平衡或減少虧損，是擺在每個物業(yè)管理公司面前的難題。”

        議價水平支撐利潤率

        不過，作為高端物業(yè)的管理方，國際物業(yè)管理公司生存現(xiàn)狀還是較目前市場中利潤率低下的本土物業(yè)公司滋潤許多。根據(jù)之前的報道，目前市場中中低端物業(yè)管理公司的利潤率高的有2%~3%，低的甚至只能按照千分之幾來計算。

        但滬上兩家國際物業(yè)管理公司的代表在接受記者采訪時都不愿意透露其公司物業(yè)管理業(yè)務的利潤率，但他們均表示：“我們的情況還算不錯。”

        一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，五大行物業(yè)管理業(yè)務利潤率也普遍達不到8%，但因為其品牌和服務，擁有較普通物業(yè)公司更高的議價能力，日子肯定比中低端物業(yè)管理公司要好過許多。

        據(jù)他介紹，國際物業(yè)管理公司與開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會議價成功后，若物業(yè)管理費超出官方標準，他們可通過申請，得到所在區(qū)物價局同意，并前往上海市的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會申請專家論證，若論證通過，物業(yè)管理費就可以上調(diào)至該公司所期望的水平。

        據(jù)張啟威介紹，現(xiàn)在越來越多的世界500強公司進入到中國，商用和住宅項目引入更多國際住戶，也給高端物業(yè)管理公司帶來了新的機遇。他表示，國際客戶對環(huán)保、消防系統(tǒng)的設計以及整體的服務要求特別高，同時他們也愿意付出更高的租金及管理費，而國際物業(yè)管理公司由于擁有充足的經(jīng)驗，基本壟斷了這部分業(yè)務。

        同時，為了利潤率最大化及維護品牌形象，在住宅領域，國際物業(yè)管理公司通常不接受下調(diào)物業(yè)管理費的要求。張啟威介紹，降低物業(yè)費勢必是以犧牲服務品質(zhì)為代價，因此對一些物業(yè)費收繳率較低以及要求降低物業(yè)管理費的項目，戴德梁行會主動選擇退出。“其實我們最近退出了不少樓盤，選擇接手更高端的項目。”

        值得注意的是，高端物業(yè)公司的管理費拖欠率也比一般物業(yè)公司要低得多。據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，該公司的管理費收繳率保持在85%左右，拖欠率保持在20%以下。據(jù)張啟威介紹，一般小區(qū)的物業(yè)管理費拖欠率可能達到50%左右。“為了口碑，我們是很愿意和不按時繳交物業(yè)管理費的客戶打官司的，因為對我們來說，維護大部分業(yè)主的利益更重要。”

        包干制PK酬金制

        在國際物業(yè)管理公司看來，本土物業(yè)管理公司要打破目前的僵局還需要比較長的一段時間，這其中涉及到行業(yè)認識和物業(yè)管理公司收費制度的問題。他們認為，本土公司需要意識到服務也是一種重要的商品。

        根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，目前國內(nèi)物業(yè)服務收費模式有兩種：一種采用酬金制，即物業(yè)公司得到的酬金是固定的，管理費代收代付；另一種采用包干制，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費后自負盈虧。

        目前看來，包干制在上海物業(yè)服務市場的發(fā)展不甚理想。國內(nèi)大部分物業(yè)管理公司都采取包干制。國際物業(yè)管理公司則普遍采用酬金制。

        蔡志聰指出，從市場營銷學角度分析，包干制的定價方式實質(zhì)是市場定價，酬金制的定價方式實質(zhì)是成本定價。

        在許多業(yè)內(nèi)人士看來，以利益導向為核心的包干制就如同一個“死胡同”，尤其是一些小型物業(yè)公司，越是要賺錢越是做包干制，但卻始終沒有動力把自己的服務質(zhì)量提高而進入惡性循環(huán)。

        “相比來說，高端物業(yè)管理公司會投更多的精力在服務上。”張啟威表示，在酬金制模式下，物業(yè)公司只收固定的酬金。“項目能否賺錢只是影響公司能否做下去的一個指標，而不影響我的收入。因此對于采用酬金制的公司來說，擔心的不是賺還是虧，而是自己的服務是否到位，因為做得不好很有可能就會被炒掉。”

        “酬金制相當于幫人打工，且利潤很可觀，畢竟成本是別人付的。如果由酬金制主導，其實本來物業(yè)管理行業(yè)是一個很容易健康發(fā)展的行業(yè)——物業(yè)公司一定會盡心盡力去做，如果服務做不好，肯定有另外一家公司來接。”張啟威如是說。

        不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，追求利潤最大化的行為在任何一個行業(yè)都難以避免，因此物業(yè)管理行業(yè)利益驅(qū)使的包干制也很難被淘汰。“五大行做物業(yè)管理追求的其實也是更大的利潤，良好的物業(yè)服務將成為他們房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的活廣告。因此對于普通物業(yè)公司來說，背后沒有更大的發(fā)展空間支撐，選擇包干制追求眼前利潤也在情理之中。”（徐健 柳九邦 童舒寧）