十三家央企次第入場世博土地盛宴門檻不低

        雖然很多開發(fā)商對世博地塊有著強烈渴望，但目前享受世博土地盛宴的均是央企。

        日前，上海世博發(fā)展(集團)有限公司與中化集團、中國華能集團、招商局集團等10家央企就入駐上海世博園B片區(qū)舉行了簽約儀式。這是繼7月份中國商飛、寶鋼集團、國家電網(wǎng)3家央企入駐世博園后，第二批簽約進入世博園的央企。

        一位專家向記者透露，入駐世博園區(qū)的央企在與上海世博局簽訂土地出讓協(xié)議后，將在世博園內(nèi)建設(shè)自己的總部大樓。而上海準(zhǔn)備將世博園區(qū)B片區(qū)打造成央企總部集聚區(qū)，然后再對其他地塊進行開發(fā)。

        中原地產(chǎn)預(yù)計，按此前政府公布的世博園將有40%的土地進入市場，世博園內(nèi)土地出讓的收入可達2000億元左右。

        首批土地盛宴的“門檻”

        “13家央企的入駐，標(biāo)志著世博園后續(xù)開發(fā)正式啟動。這些央企簽訂的是入駐的框架協(xié)議。此后央企將與世博局簽訂土地出讓協(xié)議，這些企業(yè)將在世博園B片區(qū)內(nèi)建造自己的總部大樓。”上海社會科學(xué)院研究員顧建發(fā)告訴記者。

        有媒體報道，此次世博園區(qū)B片區(qū)的地價會比市場價格便宜一些，可能每平方米的價格不到3萬元。不過，央企建樓也會受到一些限制，如不能太高，建好后不能出租或轉(zhuǎn)售等。

        上海世博會閉幕后，世博園成為上海市中心最大的一塊儲備開發(fā)土地。而上海市中心區(qū)域內(nèi)的這片約6平方公里高品質(zhì)的土地如何利用，也引起了開發(fā)商、投資機構(gòu)的高度關(guān)注。

        “想拿世博園土地的企業(yè)太多了。但看一下第一批和第二批進來的企業(yè)，其實政府設(shè)置了門檻：都是央企，而且這些央企在各自的行業(yè)中都處于龍頭地位。這樣的門檻對開發(fā)商來說，不是有開發(fā)經(jīng)驗、有資金就可以進來的。想吃‘土地盛宴’的房企，恐怕要等后面的機會了。”顧建發(fā)在接受記者采訪時表示。

        “這幾家央企將把他們的核心業(yè)務(wù)放在世博園。央企入駐不但會帶來穩(wěn)定的人群，而且會吸引大量的下游企業(yè)入駐到周邊區(qū)域。在央企入駐世博園之后，周邊的辦公樓需求將大幅增長。”顧建發(fā)向記者表示，這種“頭羊效應(yīng)”其實起到了預(yù)熱市場的作用，解決了商業(yè)地產(chǎn)所面臨的需求不足問題。

        “一個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群成型后，商業(yè)地塊的價格要比原先高得多。”中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬指出。

        中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍向記者表示，按政府此前對外公布的信息，世博園內(nèi)將出讓約200萬平方米土地。如果按3.0的容積率來算，園內(nèi)可建面積約600萬平方米。而去年世博園周邊出讓的幾幅住宅土地的樓板價約3萬-4萬元/平方米。世博園內(nèi)的土地樓板價至少不會低于外圍。以最保守3萬元/平方米的樓板價格來計算，世博園內(nèi)的土地就高達1800億元。如果園內(nèi)土地用于建造商業(yè)項目，土地出讓價格應(yīng)該會更高一些，預(yù)計會有2000億元左右。

        后續(xù)開發(fā)進程緩慢

        “上海世博會結(jié)束后，世博園的后續(xù)開發(fā)利用就應(yīng)該啟動了。”綠地集團一位高層表示，世博地塊的后續(xù)開發(fā)進展比較緩慢。

        去年10月市場上傳出政府可能出讓世博地塊的消息后，包括華潤、長江實業(yè)、新鴻基、金地、SOHO中國、瑞安集團等十余家開發(fā)商都對世博地塊表示出濃厚興趣。

        但此后，世博園的商業(yè)地塊卻沒有推向市場。陳延彬表示，這與政策走勢有一定關(guān)系。“去年10月份國家出了地產(chǎn)調(diào)控政策，如果世博地塊那時拿出來拍賣，肯定是地王。”

        上海一位政府決策咨詢專家告訴記者，一方面政府不希望降低世博土地價格，另一方面現(xiàn)在也并非推出土地的最好時機。因此，政府對世博園的后續(xù)開發(fā)做了調(diào)整：首先引入不同行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。

        記者在采訪中了解到，雖然上海世博局和規(guī)劃部門都已明確園區(qū)后續(xù)開發(fā)的基本思路，但后續(xù)開發(fā)中仍有很多細節(jié)尚未確定。

        根據(jù)3月份上海規(guī)土局公布的規(guī)劃草案，上海世博園區(qū)的后續(xù)利用將形成“五區(qū)一帶”的功能結(jié)構(gòu)。

        規(guī)劃草案顯示，世博會地區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃范圍包括世博會紅線及協(xié)調(diào)區(qū)，用地總面積約6.68平方公里，其中世博會紅線范圍5.28平方公里。而世博園的后續(xù)開發(fā)總體定位是，形成文化博覽創(chuàng)意、總部商務(wù)、高端會展、旅游休閑和生態(tài)人居為一體的上海標(biāo)志性公共活動中心。

        “現(xiàn)在已經(jīng)明確的是，世博園內(nèi)將有約2平方公里的面積用于商業(yè)開發(fā)。對外可能會出讓的商業(yè)土地主要位于A和C片區(qū)，B片區(qū)主要引進總部經(jīng)濟。但更詳細一些的開發(fā)和利用，現(xiàn)在還沒有明確。”顧建發(fā)表示。

        對于各區(qū)的定位，戴德梁行最新發(fā)布的報告披露，世博園A片區(qū)主要為展覽、演出、會議中心，C片區(qū)主要是文化和工業(yè)用地；在后續(xù)開發(fā)中，A、B片區(qū)內(nèi)的辦公樓面積約30萬平方米，C片區(qū)的商鋪面積約為20萬平方米。而浦西的D片區(qū)將建成博物館和文化創(chuàng)業(yè)園，E片區(qū)定位為藝術(shù)文化和酒店業(yè)。

        “雖然有了規(guī)劃草案，但這個草案中并沒有指明哪一塊土地將建造什么，具體的容積率是多少。”一位上海政府決策咨詢專家告訴記者，由于規(guī)劃草案只是粗線條的，因此在操作性上稍差了一些。

        上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團綜合所所長李明在接受記者采訪時表示，世博園在后續(xù)開發(fā)中還有一些待定的問題。“世博園的規(guī)劃可能會略有調(diào)整，主要是增加了幾個保留場館。在如何繼續(xù)使用這些場館、怎樣與其他公共和商業(yè)進行協(xié)調(diào)上，仍未確定下來。”（王海春）