樓市調(diào)控的威力逐漸顯現(xiàn)。8月，上海商品住宅成交量僅57.3萬平方米，環(huán)比下跌25.6%，同比下跌21.0%。

        “這創(chuàng)下了2005年以來的最低值。” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭用“悲情”一詞形容8月的上海樓市。

        德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，8月成交量大幅回落與購房觀望情緒加重有關(guān)，上海對補稅單的不予認可，也是導(dǎo)致成交量大幅萎縮的原因。

        “7月針對二三線城市的限購政策被提上議事日程后，購房者原本寄希望于大型開發(fā)企業(yè)資金鏈收緊，從而加速一線城市房價調(diào)整的步伐。” 陸騎麟說。

        但事實上，價格松動的情形并沒有如期而至。

        根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)控的數(shù)據(jù)，8月上海商品住宅均價在21800元/平方米，與上月基本持平，居高不下的房價仍然堅挺。

        “從單個項目上看，只有少數(shù)樓盤出現(xiàn)幅度稍大的降價，比如虹橋1號，2010年年底推出一批公寓房源，當月成交均價21642元/平方米，到今年8月均價只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃園于1月底推出的一批公寓房源，2月均價14942元/平方米，8月成交均價為13440元/平方米，降幅10%，還有綠地旗下部分項目也出現(xiàn)下降。但是絕大多數(shù)的在售項目近半年來的價格只是穩(wěn)中略降，降幅多數(shù)控制在3%之內(nèi)。” 中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄告訴記者。

        上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉更直斥所謂的降價“有貓膩”。他表示，輿論喊降，于是開發(fā)商乘機創(chuàng)新出“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬”一類的噱頭，或者用起價報低和報價調(diào)高的手段迷惑市場進行炒作，實際上并沒有真正降價。

        “即使那些高折扣樓盤或所謂拋售樓盤，也是報高價格再打折的市場策略調(diào)整結(jié)果。”張宏偉表示。

        降價激活市場

        雖然房價異常堅挺，但成交的萎縮，還是讓樓市庫存的壓力到了緊繃的狀態(tài)。

        漢宇地產(chǎn)市場研究部的報告指出，截至8月底，上海一手房庫存面積高達880萬平方米，供求比為1.18：1，供大于求的態(tài)勢明顯。

        與此同時，開發(fā)商的業(yè)績也出現(xiàn)大幅下滑。中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示，8月份上海市企業(yè)銷售金額十強的總銷售金額41億元，環(huán)比下滑37%，同比下滑42%。

        “市場僵持至極限，‘不破不立’，9、10月必破僵局。”楊紅旭認為，降價迫在眉睫。

        “未來半年，均價跌幅約10%以內(nèi)，指數(shù)環(huán)比跌幅累計約5%以內(nèi)，多數(shù)項目只是微跌，少數(shù)項目可能出現(xiàn)10%~20%的下調(diào)。”楊紅旭預(yù)計。

        陸騎麟也認為，在傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”旺季，市場必須通過房價的下跌才能換取當前調(diào)控政策的松懈，從而促成樓市的回暖。

        “當前市場情況下，樓盤降價幅度在10%以內(nèi)均屬于正常的市場行為，從實際操盤經(jīng)驗來看也是如此，樓盤降價10%就可以激活市場了。”張宏偉表示。
但他同時表示，由于市場前期的慣性和調(diào)控的常態(tài)化，9、10月份價格并不會有太大的變化。

        “‘一房一價’等政策，一方面限制房價上漲，另一方面也限制了房價下跌。”張宏偉表示，“但我個人覺得9、10月會有一個量增的過程。”

        “現(xiàn)在一些大型開發(fā)企業(yè)正在加速銷售回籠資金，進一步拿地和進行市場擴張，9、10月肯定是開發(fā)企業(yè)去庫存化的市場過程，因此成交量會增加。”張宏偉預(yù)計，9~10月商品住宅成交量會在70萬~90萬平方米，雖然這一成交量仍不如前兩年同期水平。

        楊紅旭的預(yù)計也相仿，他認為，9月上海商品住宅的成交面積會在80萬平方米左右。

        貸款難制約樓市回暖

        業(yè)內(nèi)人士對9月成交量回升普遍抱有信心，但是，個貸申請門檻提高、銀行放款拖長的情況，使樓市回暖又多了一層懸念。

        “貸款難，已經(jīng)成為抑制需求的第一殺手。”楊紅旭對記者表示。

        漢宇地產(chǎn)交易市場部副總監(jiān)倪岱爾告訴記者，現(xiàn)在到建行申請房貸，差不多要到明年初才能拿到。

        德佑地產(chǎn)交易按揭部高級經(jīng)理楊永俊則表示，建行以外的各家國有銀行的個貸業(yè)務(wù)，從申請到放款一般也在兩個月以上時間，“個人住房情況調(diào)查需要10個工作日，申請者遞交材料送審到完成審批需要兩周時間，交易中心出具抵押證需要20天時間，加起來差不多就要兩個月時間。至于完成審批后，銀行何時放款，則要看排隊的情況。”

        此外，股份制銀行如民生銀行、興業(yè)銀行等，由于一直以來個貸業(yè)務(wù)的規(guī)模不大，自6月以后已經(jīng)基本停貸。

        “限購的政策擋住了外地購房者，而貸款難的問題則讓本地剛性需求的購買力持續(xù)下降。投資需求雖然蠢蠢欲動，但是由于市場未來的不確定性依然很大，所以也不敢貿(mào)然進場。”薛建雄表示，“市場回暖的支撐力是明顯不夠的，因此9月份市場將繼續(xù)膠著。不過開發(fā)商高成本融資的背后說明其財務(wù)狀況并不樂觀，后期的銷售壓力在繼續(xù)增加。長遠來看，降價范圍的擴大應(yīng)該只是時間問題。”（王肖邦）