旅游地產(chǎn)，這個時髦的名詞，已經(jīng)成為現(xiàn)今投資企業(yè)圈地開發(fā)別墅等高檔項目的幌子。

    4月7日，在北京春季房展會上，大連萬達集團攜長白山國際旅游度假區(qū)項目高調(diào)亮相北京春季房展會。項目包括172幢森林別墅和山腳下占地15萬平方米的投資公寓及休閑住宅，將在今年6月30日開盤。

    雖然萬達并非借旅游地產(chǎn)圈地造別墅的典型，但業(yè)內(nèi)人士表示，當前眾多企業(yè)投資旅游地產(chǎn)的核心目的，幾乎都是為了圈地建設別墅等高檔住宅項目。“所謂"旅游地產(chǎn)"，更多的是一種圈地的手段，不少地方和企業(yè)以"旅游地產(chǎn)"、"農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)"的名義，大舉圈地，動輒幾千畝。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，中國人多地少，上述模式易滋生腐敗，加重農(nóng)民失地的狀況。

    拿地千畝計

    “一個地方如果做旅游開發(fā)，其最大的價值無疑是進行原生態(tài)的開發(fā)。但做原生態(tài)的旅游開發(fā)，盈利途徑少，收益太低，把地買下來，不知多少年才能收回投資。”一家企業(yè)的投資負責人正在某景區(qū)考察項目，“很重要的一點是，可利用面積太小。”

    “慣常的做法是買下周邊的土地，充分挖掘該處的風景、人文等資源，開發(fā)高端別墅。”該人士指出。

    華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎介紹，如上述企業(yè)一樣，當前眾多投資開發(fā)企業(yè)正在迅速瓜分山水資源，跑馬圈地。“你查查中國的名山大川，還有幾個沒被圈定？看看它們的山腳下，是不是都在大規(guī)模地占地建高檔房？”

    據(jù)不完全統(tǒng)計，自2009年下半年以來，萬達、龍湖、佳兆業(yè)、保利、富力、萬科、方興等地產(chǎn)大腕，紛紛投資旅游地產(chǎn)項目，圈下了大面積的土地。與此同時，更多的投資企業(yè)也瞄準各地優(yōu)質(zhì)的山水資源。

    恒大地產(chǎn)集團背靠景區(qū)開發(fā)“恒大·金碧天下”系列的旅游地產(chǎn)項目。此外，消息人士透露，近日經(jīng)過一家中介公司的牽線，恒大已經(jīng)以1.5億元的預付款鎖定了正在招標中的上海奉賢海灣旅游度假區(qū)項目。該項目占地7000畝，規(guī)劃建設2000幢別墅。

    另一家還沒被外界關(guān)注的地產(chǎn)大鱷——湖北省聯(lián)合發(fā)展投資有限公司，也在湖北省內(nèi)積極圈占旅游地產(chǎn)項目資源。該公司由湖北省國資委、武漢及周邊8個城市國資委、六大在鄂央企共同出資成立。在鄂州梁子湖流域，其投資的梧桐湖新城，征地多達6000余畝。就在3月15日，該公司董事長李紅云會見了湖北神農(nóng)架林區(qū)負責人，雙方就神農(nóng)架木魚龍降坪旅游度假區(qū)的整體開發(fā)進行了磋商。

    除了圈占山水資源，也不乏意欲模仿華僑城式的企業(yè)。在河北燕郊，由天洋控股有限公司投資的旅游地產(chǎn)項目天洋未來城，正在進行規(guī)劃招標。項目由大型主題樂園、城市級商業(yè)群落、休閑娛樂中心等組團組成，總用地約3000畝，其中住宅用地1500畝，辦公及商業(yè)混合用地1500畝。

    地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志分析，旅游用地價格僅為300元~800元/平方米，很多地方政府對旅游地產(chǎn)項目的招商引資政策優(yōu)惠力度非常大，開發(fā)商在開發(fā)過程中可以享受土地增值，這是動輒上千畝土地被圈占的原因。

    背后偷梁換柱

    相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2010年底，國內(nèi)已有超過50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過3000億元人民幣。

    “眾多的旅游項目難以短期盈利，而位于城市遠郊與農(nóng)村的這類項目，對于消費者來說，有種被擠出城市的無奈，因而市場接受度受限。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長陳寶存認為，當前以旅游地產(chǎn)立項的項目，更多的是在圈地。

    “我參與的幾個類似的項目基本如此，都以圈地為核心。”上海一家投資公司的一位負責人告訴記者，福建某項目圍繞水庫劃定5000畝林地，以濱水游樂和高山農(nóng)業(yè)為主題，計劃開發(fā)休閑類高端房產(chǎn)；而在成都某縣，一家地產(chǎn)企業(yè)圈地7000畝，本打算開發(fā)高爾夫球場，球場項目被禁止后，改為生態(tài)地產(chǎn)，準備分塊開發(fā)成高端住宅。

    “旅游業(yè)是國家鼓勵的產(chǎn)業(yè)，號稱無煙業(yè)或低碳產(chǎn)業(yè)，地方政府既要發(fā)展經(jīng)濟又要迎合國家政策，同時又可以擴展城區(qū)，往往對郊區(qū)大片區(qū)的土地塞進旅游概念。”上述負責人表示，開發(fā)商囤地意愿兇猛，以旅游地產(chǎn)的名義，先期將價格低廉的土地攬入懷中，后期可以改變性質(zhì)補差價；或者先租賃再優(yōu)先購買，分塊取得、滾動開發(fā)，通過平衡容積率等手法建設高檔住宅出售。“土地分塊招拍掛時能否拿到？只要主管部門配合，就一定能拿到。”

    “許多郊區(qū)土地，由于土地整理和規(guī)劃的歷史原因，當?shù)卣畵诫s進了太多利益關(guān)系，到一定時期不能出手的話將暴露很多問題。”上述人士表示，這些土地政府會通過融入一些概念及時出手——旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等是最佳的通道。企業(yè)以旅游地產(chǎn)名義拿到土地后，一般會象征性地開發(fā)一些類旅游項目，比如主題樂園、生態(tài)園、會展、游樂設施等，其他土地依然用來開發(fā)高端房產(chǎn)，并冠上休閑、濱湖、濱海等名稱。