海口三亞樓市成交急降，開發(fā)商硬扛價(jià)暫無松動(dòng)，文昌瓊海等海南二三線樓盤逆勢(shì)小漲。

    5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，與3月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有5個(gè)。
其中，海口市新房?jī)r(jià)格自3月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌后，4月份環(huán)比出現(xiàn)零增長(zhǎng)，三亞市房?jī)r(jià)環(huán)比首次下跌0.1%，今年以來首現(xiàn)下跌。

    業(yè)內(nèi)人士分析，今年2月底至3月初，?？诤腿齺喯嗬^出臺(tái)的限購(gòu)政策初見成效。雖然?？诤腿齺喌姆?jī)r(jià)小幅下滑，但就海南整個(gè)樓市來看，價(jià)格水平仍未見明顯下挫，多數(shù)開發(fā)商也沒有明顯的促銷行為。

    降中有“穩(wěn)”

    據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份海南6個(gè)重點(diǎn)城市房屋總成交3405套，環(huán)比三月份的8353套，交易量降幅達(dá)59.24%。在住宅銷售價(jià)格方面，?？谑凶≌N售價(jià)格環(huán)比零增長(zhǎng)，成為此次全國(guó)5個(gè)環(huán)比持平的城市之一。而三亞市住宅銷售價(jià)格一年來環(huán)比首次下跌0.1%，同比下跌0.9%。

    據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從2010年11月至2011年3月，?？跇鞘谐山涣吭?011年1-2月達(dá)到高潮后，一直呈下滑趨勢(shì)，但簽約均價(jià)上波動(dòng)卻不大，基本保持在8000-12000元/平方米之間，其中2月均價(jià)9031.23元/平方米，3月均價(jià)9320.38元/平方米，環(huán)比上漲0.32%。

    另外，由于?？谌齺唭傻叵拶?gòu)帶來的影響，海南二三線房屋成交迎來了發(fā)展機(jī)遇。文昌、瓊海、陵水、五指山成交量持續(xù)走高，均價(jià)也有部分上漲，但漲幅不大，最高漲幅在32.12%。

    5月21日，海南商品住宅成交均價(jià)方面，三亞及文昌兩地商品住宅成交均價(jià)較5月19日有所上漲，三亞商品住宅成交均價(jià)重回海南重點(diǎn)區(qū)域商品住宅成交均價(jià)之首。文昌商品住宅成交均價(jià)再度過萬元大關(guān)。

    業(yè)內(nèi)人士分析，目前，?？谌齺営捎谙拶?gòu)的持續(xù)影響，成交量已經(jīng)無法攀升，?？诤腿齺喌姆?jī)r(jià)雖有小幅下滑，但成交均價(jià)增速明顯放緩，已經(jīng)趨于平穩(wěn)。

    據(jù)搜狐焦點(diǎn)調(diào)查顯示，47%的網(wǎng)友表示目前海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得初步成效。 在所關(guān)注的樓盤價(jià)格變化上，72%的網(wǎng)友表示沒有變化。

    國(guó)瑞地產(chǎn)副總經(jīng)理齊志輝告訴筆者，?？诤腿齺喌恼{(diào)控政策給海南樓市帶來了沖擊。目前，從客戶心理出發(fā)，客戶更關(guān)心降價(jià)，采取的是一種觀望的態(tài)度。每每售樓咨詢電話接聽到的第一句話就是“你們降價(jià)了嗎？”

    但對(duì)有實(shí)力和具有品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商來說，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。從天倫地產(chǎn)、天利地產(chǎn)、中弘地產(chǎn)[6.64 -2.35% 股吧]等房地產(chǎn)企業(yè)4月份陸續(xù)開盤的樓盤價(jià)格可以看出，此輪海南樓市調(diào)控政策下，多數(shù)開發(fā)商采取的是比較理性的低價(jià)入市，而不是降價(jià)。如外灘中心、雅居樂、國(guó)瑞地產(chǎn)、魯能等有市場(chǎng)口碑的開發(fā)商項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)根本不考慮降價(jià)。

    據(jù)筆者了解，三亞鳳凰島項(xiàng)目盡管近期看房人員減少，不過售價(jià)一直堅(jiān)挺。與鳳凰島類似，三亞半山一號(hào)樓盤均價(jià)3萬元/平方米，開盤后從來就沒降過。

    另外，齊志輝認(rèn)為，目前海南市場(chǎng)的成交量不高，不是政策松緊的原因，而是每年春節(jié)后，也就是說每年的4-5月是海南進(jìn)入了傳統(tǒng)的銷售淡季時(shí)期。此時(shí)，恰逢調(diào)控政策出臺(tái)，多數(shù)客戶心理預(yù)期判斷，房?jī)r(jià)會(huì)受調(diào)控政策影響一定下滑，因此觀望情緒濃厚，等待降價(jià)。

    齊志輝還告訴筆者，事實(shí)上，客戶的咨詢量并不低，有品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目電話訪問量不減只增，只是成交量低，但從另一方面來看，也說明了市場(chǎng)上存在大量的潛在客戶。今年，一批高端樓盤的出現(xiàn)，還會(huì)拉動(dòng)整個(gè)海南的房?jī)r(jià)，因?yàn)榭蛻粢话阗?gòu)房心理是買漲不買跌。

    除此之外，海航地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)階段調(diào)控政策對(duì)海南房地產(chǎn)雖有影響，但限購(gòu)政策的時(shí)限并不會(huì)太長(zhǎng)。

   另外，也有一些專家指出，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)因其旅游地產(chǎn)的特殊性，特別是海口，在限購(gòu)令和淡季來臨的雙重壓力下，政策或?qū)?huì)有所放緩，以免市場(chǎng)形勢(shì)極度惡化帶來的連鎖反應(yīng)。

    投資前景向好

    4月20日，海南離島免稅政策正式在海南實(shí)施。游客不出國(guó)門即可盡享免稅購(gòu)物奢華與實(shí)惠，如此一來，旅游加免稅勢(shì)必成為一種長(zhǎng)期的熱點(diǎn)旅游模式。而從離境退稅到離島免稅，海南免稅購(gòu)物優(yōu)惠政策成功實(shí)現(xiàn)兩級(jí)跳。這個(gè)實(shí)質(zhì)性利好給海南房地產(chǎn)帶來巨大客流。

    據(jù)筆者了解，“國(guó)際旅游島熱”正在向全國(guó)擴(kuò)散，各路資本蜂擁而至，海南正成為多地民間資本的掘金地。

    齊志輝向筆者透露，如果國(guó)家調(diào)控政策打壓是短期行為，未來反彈便是報(bào)復(fù)性的，因?yàn)槊耖g資金力量太強(qiáng)大了。

    業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在，不止是浙商、晉商，甚至是東北民間資本也進(jìn)入了海南。這些海南樓市的潛在客戶群多數(shù)是外地投資者。

    盡管如此，有關(guān)人士仍然擔(dān)憂調(diào)控政策對(duì)海南樓市價(jià)格的影響會(huì)使投資者“割肉”離場(chǎng)。

    不過，海南的房地產(chǎn)更準(zhǔn)確的說應(yīng)該是旅游地產(chǎn)，這種地產(chǎn)跟內(nèi)地那種分一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)的普通房地產(chǎn)行業(yè)是完全不一樣的，是一種綜合業(yè)態(tài)、旅游業(yè)態(tài)。而海南島是北緯十八度以南中國(guó)唯一的一塊濱海旅游度假區(qū)。

    據(jù)此，有房地產(chǎn)專家分析，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是特殊的，海南的房地產(chǎn)無論是產(chǎn)品的附加值還是資源的稀缺性都決定了其巨大的升值空間。因此，限購(gòu)政策對(duì)海南房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資者影響程度也是特殊的。

    專家分析，開發(fā)商在海南建設(shè)的項(xiàng)目從規(guī)模到產(chǎn)品都越來越豐富，這也是投資前景利好的一個(gè)因素。例如，海航地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)就在于海航地產(chǎn)產(chǎn)品賣的不只是房子，還將配有海島服務(wù)。如果客戶買房，將配送資源，享有資源服務(wù)體系。

    目前，就整個(gè)海南樓市的投資形式來看，齊志輝認(rèn)為，開發(fā)商投資多向海南西線發(fā)展，看重的是土地價(jià)格，可供開發(fā)規(guī)模、自然條件優(yōu)越性等條件而投資。比如，五指山的山景資源，大連海昌集團(tuán)即將在陵水建設(shè)海上游樂園、海洋博物館等主體性商業(yè)地產(chǎn)。未來，海南地產(chǎn)的發(fā)展是多元性發(fā)展的趨勢(shì)。

    一般投資者投資資源性地產(chǎn)會(huì)保值，在市中心和郊區(qū)買商鋪，價(jià)值顯然是不一樣的。據(jù)孫杰介紹，廣物·濱江海岸就是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目，距離?？趪?guó)貿(mào)金融區(qū)僅3.5公里，西接海南大學(xué)、東望國(guó)際化旅游休閑海島新埠島，是一個(gè)大型綜合性城市社區(qū)。

    齊志輝判斷，今年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)將有轉(zhuǎn)機(jī)，國(guó)慶后購(gòu)房者將會(huì)增長(zhǎng)。比如，海闊天空·國(guó)瑞城未來2年將漲到2萬元/平方米，未來3年漲到3-5萬元/平方米都有可能。這里緊鄰?？诿舛惖?，周邊是寫字樓，對(duì)?？贑BD來說已經(jīng)是僅存不多的住宅用地了，每個(gè)城市具有標(biāo)志性建筑的地段房?jī)r(jià)都會(huì)漲。