以發(fā)行企業(yè)債的形式進(jìn)行保障房建設(shè)融資，打破了當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控僵局。國家發(fā)改委6月21日下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，為保障房融資打開了一扇窗。

    業(yè)內(nèi)預(yù)計，上市公司發(fā)行企業(yè)債用于保障房建設(shè)可能被單獨(dú)放松。接下來更多的保險資金、社會資本將被允許進(jìn)入保障房建設(shè)。

    三季度將進(jìn)入保障房建設(shè)高峰期，將影響住宅供應(yīng)格局，進(jìn)而影響房價預(yù)期，實(shí)質(zhì)意義上的雙軌制調(diào)控得以實(shí)現(xiàn)。
資金缺口制約建設(shè)進(jìn)程

    上半年即將過去，而原本計劃的1000萬套保障房工程，開工量僅約1/3。據(jù)住建部估算，今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中的8000多億元要通過社會機(jī)構(gòu)投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。

    按照上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 專欄)的分析，經(jīng)適房和限價房需要5000億元左右，這兩種住宅建好后就可出售，很快就能回籠資金，就算收益率不高，很多開發(fā)企業(yè)也愿意參與。棚戶區(qū)改造由社會和職工籌資，約需數(shù)百億；而最大的難點(diǎn)在于剩余的2000多億，主要用于公租房。

    資金問題困擾著保障房建設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場步入低迷，今年土地出讓金明顯減少，地方能夠用于保障房建設(shè)的資金極其有限。另一方面，作為保障房擬引入的社會資金的一支重要力量，上市房企并不太積極。與商品房市場這塊“肥肉”相比，保障房的利潤微乎其微，因此很多上市房地產(chǎn)公司頗為“遲疑”。

    必須盡快解決困擾已久的資金問題，為保障房拓展順利前行之路。

    保障房融資單獨(dú)放開

    6月4日，首開股份突然發(fā)布公告稱，將向銀行間市場發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)，所募集資金全部用于保障性住房項目的建設(shè)；6月10日，棲霞建設(shè)發(fā)布公告稱，將發(fā)行一筆不超過17億元的中期票據(jù)，用作西花崗保障房項目配套資金。

    6月21日，國家發(fā)改委的一紙通知為上述票據(jù)融資打開了希望之門。發(fā)改委下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》稱，為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。通知強(qiáng)調(diào)，只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于其他項目的建設(shè)。符合條件的其他企業(yè)，也可以通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項目融資。

    中房信·克而瑞分析師高崗認(rèn)為，在存準(zhǔn)提升、開發(fā)貸趨緊背景下，若企業(yè)發(fā)行票據(jù)成功獲批，不僅有助于籌集資金完成項目建設(shè)，而且將提振市場對于保障房建設(shè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的信心。

    楊紅旭則分析，保障房投資收益低，買債的人也不傻，如果企業(yè)債能售出上千億，則效果顯著，如僅融資四五百億，并不能帶來實(shí)質(zhì)性的改善。

    光大證券分析人士認(rèn)為，保障房融資將在更大程度上放開，“三季度是保障房密集建設(shè)期，更多實(shí)質(zhì)性融資政策有望出臺，政府可能會針對保障房參建企業(yè)實(shí)施定向政策松動。”

    不過，楊紅旭提醒，發(fā)債是透支地方和企業(yè)的未來收入，在地方融資平臺債務(wù)風(fēng)險之下更添新愁，未來需防范此類風(fēng)險，且需對發(fā)債平臺和企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。

    干預(yù)預(yù)期

    在廣州萬隆證券研究中心分析人士看來，此次中央放開保障房融資，打破了當(dāng)前樓市困局，意味著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入一個新的時期。中央政府對住房供應(yīng)預(yù)期的干預(yù)，未來一段時期住房雙軌制將成為房地產(chǎn)市場的主旋律。

    具體而言，這一輪調(diào)控以來，中央政府力求推進(jìn)“商品房+保障房”的雙軌制住房體系，但迫于中央、地方、開發(fā)商之間的利益博弈，進(jìn)度不盡人意。其背后的原因，主要集中在保障房資金的募集。

    管理層為保障房打開了一條新的融資途徑，如若保障房按時按量完成，將會在很大程度上改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)市場的預(yù)期。預(yù)期的干預(yù)，對于中國房地產(chǎn)市場的健康成長至關(guān)重要。保障房建設(shè)融資瓶頸打開后，管理層很可能會出臺其他配套措施。

    花樣年集團(tuán)總裁潘軍也對本報記者表示，目前的房地產(chǎn)調(diào)控帶來的將是一場根本性的變革，他并不很認(rèn)同當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)主流的觀點(diǎn)，即剛性需求依然巨大，城市不斷擴(kuò)張，以及住宅人口紅利還將持續(xù)20-30年的觀點(diǎn)。“商品房的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，”潘軍說，他的預(yù)期是下一個十年是消費(fèi)類的商業(yè)地產(chǎn)時代，再下一個十年則屬于養(yǎng)老地產(chǎn)。